IPO视界|借力资本市场 中骏商管智慧服务聚焦双赛道

1月28日晚间，中骏商管智慧服务向港交所提交招股书。招股书披露显示，中骏商管智慧服务是一家综合物业管理服务提供商，管理着中国的商业与住宅物业项目。

作为2021年第5家递表的物业公司，中骏商管智慧服务同时发力商业与住宅赛道，此举有望打破中小物业公司抢跑港交所上市新规的固有印象。

双赛道布局 关联方助力快速发展

商业化进程总是漫长且曲折的，但身处优质赛道，并充分发挥自身优势，将大大降低其曲折程度，并加速商业化进程。而商业物业管理正是这样一条优质赛道，中骏商管智慧服务则堪称优质赛道上的幸运儿。

公开资料显示，截至2020年9月30日，中骏商管智慧服务拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积为1447万平方米，合约总建筑面积约为3040万平方米。在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9个月，中骏商管智慧服务营收分别为3.97亿元、5.75亿元及5.3亿元。

由于双赛道布局，中骏商管智慧服务的盈利能力领先大部分上市物业公司。

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9个月，中骏商管智慧服务毛利分别为1.37亿元、2.12亿元及2.35亿元，净利润分别为0.35亿元、0.77亿元、1.23亿元，2020年前9个月净利率超过20%，也高于大部分上市物业公司的净利率。

不难发现，中骏商管智慧服务高盈利的背后离不开商业物业的贡献。

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9个月，中骏商管智慧服务商业物业在管面积分别为69.9万平方米、69.9万平方米、88.7万平方米，在管面积占比分别为6.6%、5.9%、6.1%；营收分别为1.52亿元、2.41亿元、2.41亿元，占比分别为38.4%、42%、45.4%。

由此可知，商业物业起到了四两拨千斤的作用。这与商业物业极高的物业费与毛利率息息相关。

来源：招股说明书

招股说明书显示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9个月，中骏商管智慧服务商业物业管理服务每平方米平均物业管理费分别为29.0元、29.4元及29.5元，同期住宅物业每平方米平均物业管理费分别为2.3元、2.3元、2.2元。在2020年前9个月，商业物业管理及运营服务毛利率高达58.8%，同期住宅物业管理服务毛利率为32.3%。某种程度上，商业物业提升了中骏商管智慧服务的整体盈利能力。

中骏商管智慧服务能够聚焦独特赛道，离不开母公司的大力支持。

来源：招股说明书

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9个月，就商业物业而言，来自中骏集团及其关联方的营收及占比稳步上升，从2018年的10.7%上升至2020年前9个月的28.4%。住宅物业中，来自中骏集团及其关联方的营收占比亦从2018年的7.5%上升至2020年前9个月的15.8%。

这也意味着，在2020年前9个月，中骏商管智慧服务有超过40%的收入直接来源于中骏集团及其关联方。

项目来源更是如此。截至2020年9月30日，商业物业中，全部8个在管项目均来自中骏集团及其关联方；住宅物业中，有超过90%的项目来自中骏集团及其关联方。

但对于中骏商管智慧服务而言，这无疑是最适合自身的发展方式。

2020年12月19日，泉州水头中骏世界城开业。截至水头中骏世界城开业当天，中骏商管已在全国布局38个项目，覆盖北京、上海、南昌、福州、昆明、苏州、泉州等27座城市。2020年，中骏商管“百城计划”全面加速，至2025年计划布局100个中骏世界城，运营面积超1000万平方米。

可以预见，仅就商业物业而言，中骏商管智慧服务在未来五年还有巨大的发展空间，这也是中骏商管智慧服务敢于冲击资本市场的底气所在。

2020年，中骏集团销售额突破1000亿元，首次进入千亿阵营，这也为中骏商管智慧服务后续在住宅物业方面的发展打下良好的基础。

紧抓机遇 市场化仍需快速推进

没有一个冬天不会过去，没有一个行业会永远处于上升期。

如何抓住物管行业发展的窗口期，在关联方的大力支持下，将服务经验内化为企业能力，并以此为基础培育市场化发展能力，开辟企业增长的第二曲线，对中骏商管智慧服务后续发展无疑是极为重要的。而在资本市场趋于分化的背景下，这也是持续得到资本市场认可的关键。

纵观物业公司的发展，开辟第二增长曲线，不仅要有稳定的基本盘，也需多方尝试与积极变革。

中骏商管智慧服务首先选择了区域聚焦与深耕，做实做稳基本盘。

来源：招股说明书

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9个月，中骏商管智慧服务营收中，来自海峡西岸经济区及长江三角洲经济区的营收之和占比分别为80.5%、79.9%、79.4%，以海峡西岸及长江三角洲为核心的发展格局已经基本形成，且布局逐渐趋于均衡。

而在两大核心区域之外，环渤海经济区表现较为突出，中西部及粤港澳大湾区虽然占比不高，但也为其后续的战略扩张埋下伏笔。

在基本盘与企业发展底色良好的基础之上，中骏商管智慧服务也在不断拓宽自己的发展道路。无疑，中骏商管智慧服务希望借助资本市场，实现自身的发展并顺利构建第二增长曲线。

对此，中骏商管智慧服务表示，其募集资金中，大部分将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大自身业务及发展多元服务种类。一方面包括横向收购位于经济发达地区和其他高增长地区经营的商业物业管理公司，也包括与自身现有业务布局息息相关的住宅及其他物业管理公司；另一方面，则是纵向收购服务提供商，如提供如清洁、维修和保养与其他服务等服务的公司，以优化自身业务结构并实现协同效应。

其它部分的资金将用于投资科技以改善服务质量、客户体验和参与度并提高运营效率，或扩展价值链业务，实现增值服务的多元化发展等。

基于自身的良好发展基础，辅以资本市场的助力及市场化发展、信息化建设，中骏商管智慧服务有望迎来全新的发展格局。